2015年12月，中国指数研究院《2015中国房地产市场总结&2016趋势展望》研究成果发布，报告基于中国房地产指数系统百城样本数据对2015年房地产市场形势进行了全面的分析总结，并系统预判了2016年房地产市场发展趋势及行业核心关注点。

从2015年市场情况来看，在一系列政策支持下，房地产市场量价企稳回升，特别是一线及热点二线城市增长速度显著，但鉴于当前整体库存高企的压力，房地产企业新开工和投资积极性仍然动力不足，具体特点如下：

政策环境方面，金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松。2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。2015年1-11月，价格方面，百城新建住宅价格累计上涨3.39%，一线城市累计上涨15.1%，二三线城市均下跌；十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%，涨幅超过新房3.80个百分点。市场供求方面，市场持续回暖，代表城市新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解；十大城市二手住宅总体成交套数同比增幅高于新房。成交结构方面，改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升。土地方面，城市分化加剧，热点城市地王频出，而三四线土地市场遇冷。企业方面，品牌房企业绩稳步提升，20家品牌房企销售业绩累积再创历史新高，热点城市布局深化，融资创新迎破局。

2016年房地产市场走势及行业核心关注点将持续聚焦以下几个方面：

1.宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资

宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。

2.市场趋势：销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3～12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.4～15.7亿平方米，同比增长0.5%～2.5%，房地产开发投资额为9.8～10.1万亿元，同比增长2.0%～5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7072～7276元/平方米，涨幅为4%～7%，一线及二线热点城市领涨。

3.重点关注：库存消化稳步推进，房价将持续分化

库存压力持续缓解，城市分化显著：受成交回暖影响，今年以来代表城市整体库存压力持续下降。从各线城市住宅库存去化情况来看，一二线代表城市商品住宅库存平均消化时间已降至10个月左右的合理水平，当前库存压力多集中于三四线城市。由于多数三四线城市前期快速扩张，住宅用地成交规模突出，存在过度开发、人口外流、有效需求不足等问题，当前市场库存去化压力较为突出。从土地去化情况来看，三四线城市中长期库存压力较高。三四线城市投资增长动力不足，投资下降趋势暂难扭转，未来需采取更多方式去化库存。

图：政府及企业层面库存去化方式一览

对于三四线城市及部分库存量较大的二线城市而言，政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。但总体来看，三四线库存问题是长期累积造成的，去库存也不是朝夕间能解决的，相关配套刺激政策的效应显现需要时间和市场去磨合。可以说，去库存的攻坚战才刚刚开始。

价格分化：一线及热点二三线城市具上涨动力，部分三四线城市存下跌预期。一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，房地产市场保持良好发展态势，住宅价格存上涨动力。今年入市的高价住宅用地均集中于一线城市，将带来新建住宅产品向中高端发展，从而推动未来住宅价格的提升。二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。对于三四线城市而言，房地产市场具有发展潜力、价格具有较强上涨动力的城市多聚集于三大城市群。

除此之外，大部分三四线城市住宅价格存在下跌预期。部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企；部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。

展望2016年，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一，政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。不同城市房地产市场发展将更加差异化，部分三线城市或面临库存去化压力，或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响，房价将面临下跌预期；而一线及部分热点二三线城市由于自身经济、产业等优势，继续带来需求空间的提升，房地产市场将保持良好发展态势，房价将保持平稳或温和上涨趋势。