楼市何时不再“单腿跳”——解读房地产业“结构调整”路线图

　　新华网上海１２月１９日专电（记者叶锋）“市场结构”是房价之外解读楼市的一个重要视角。数轮调控之下，今年保障房、中小套型普通商品房的供地、投资和供应都正在加速，长久困扰楼市的“结构失衡”“单腿跳”的问题显露改善迹象，“两条腿走路”的格局有望加快形成。但另一方面，多年积累的问题无法在短期内彻底解决，一些制度、政策也有待进一步完善。楼市“结构调整”的进程必须加快推进下去，房地产业传统发展模式也有待加快转变。

　　调控下楼市“失衡”问题有所缓解

　　今年几轮楼市调控，“增加供应”和“调节需求”双管齐下，“市场”和“保障”两头发力。楼市在价格受控的同时，市场结构也在发生变化。

　　比如，土地供应方面，国土部今年保障性住房计划供地２．４５万公顷，较上年实际出让面积大幅增长１２３％；棚改房用地计划３．６６万公顷、中小套型商品房用地８．０４万公顷，三项合计占住宅用地总量的７６．６％。据记者了解，上海等不少重点城市今年都有望超额完成全年任务。

　　建设方面，住建部数据显示，截至１０月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工５２０万套，占年度开工计划５８０万套的９０％，年底前将全部开工。一些热点省市在１１月底已完成全年保障房开工任务。这是历年来保障房建设的年度最大规模，明年的保障房供应，增幅可期。

　　　投资方面，国家统计局数据显示，１－１１月，全国房地产开发投资４２６９７亿元，同比增长３６．５％，不但没有像一些人士担心的那样在调控之下发生萎缩，反而创下近年来同期的最高水平。其中一个原因是保障房建设的加快，为房地产开发投资“高位不落”作了“重要贡献”。

　　　中金公司相关报告中称，今年５８０万套保障房与１２０万套农村危房改造的计划，在合理设定的套内面积、建筑成本之下，共需新增投资４３５６亿元；此外，假设保障房项目将挤占１０％的商品房供地面积，计算得出将被挤占的商品住房投资为８６４亿元。由此，保障房项目对今年的房地产开发投资将贡献近３５００亿元的净增量与９．６％的增幅。“只要保障房建设能‘顶上去’，整个房地产开发投资就有望稳住。”中国指数研究院副院长陈晟说。

结构之变呼唤政策完善

　　不过，保障房并非“瓜熟”自然“蒂落”。记者采访获知，有些地方尽管经适房价格不到市价一半，但部分困难家庭依然无力承受；有些居民凑够了首付，银行却不愿意给予贷款。这类有些出乎意料的结果，使有关部门不得不调整政策，将部分经适房改售为租，以便让困难人群消费得起。

　　业内人士指出，必须要因地制宜调整保障房的“品种结构”，并作出相应的政策设计。住建部政策研究中心房地产业处处长文林峰说，大城市房价“绝对值”较高，即使下跌两三成，工薪阶层依然很难负担，所以这些城市可通过公租房解决居民住房问题。而中小城市房价水平相对不高，城市政府财力也有限，可组织建设一些经适房。

　　住建部等七部门今年６月联合制定发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》备受关注，面向规模庞大的“夹心层”的住房保障政策自此“破冰”。目前，关于公租房的建设、融资、管理等办法也陆续出台。随着操作中问题的不断被发现，政策的设计、配套也将经受考验。

　　在商品房领域，相关政策也有待完善。比如，中小套型普通商品房价格属中低端，多满足自住需求，但易居房地产研究院提供的数据显示，从２００９年第四季度至２０１０年第三季度，国内主要城市中低档住宅成交比例呈总体萎缩态势和调控“剑指”的高档住宅相似。由此可见，此轮调控在打击投资投机购房需求的同时，对自住低端需求也带来一定程度的“误伤”。

　　文林峰认为，楼市调控一方面应加大力度抑制投机投资需求，另一方面应鼓励家庭通过自身努力解决住房问题，这就需要相应的扶持政策，其中税收和利率政策作用最为显著。

房地产业传统发展模式有待转变

　　住建部确定明年将开工建设保障性住房、改造各类棚户区住房１０００万套。一些热点城市未来几年供应的住房中有六七成为保障性住房、政策性住房。可以预计，楼市供应格局将经历深刻变化，但楼市“结构失衡”的沉疴远非朝夕之间能够化解。转变房地产业发展模式，当是今后政策调控和产业发展的方向之一。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成用“五轻五重”来概括这十多年来国内房地产业的发展特点：重增长而轻民生、重市场而轻保障、重投资而轻消费、重售卖而轻租赁、重高档而轻普通。这种发展模式空间将会越来越小，房地产业“转方式”势在必行。

　　尹伯成认为，未来房地产业必须更加兼顾经济发展和民生问题，实现“保障”和“市场”“两条腿走路”。此外，在运作方式上，应更注重“存量房”调控，“而不能一味强调建新房”；在需求结构上，应将投资购房需求严格控制在一定比例，鼓励理性的自住购房；在供给结构上，要大中小套型并举、高中低档次并重，眼下尤其应该大力建设中小套型普通住房。

　　上海世界观察研究院理事长、曾担任过大型房企总裁的陈伟恕日前在复旦大学经济学院举办的一次论坛上表示，房地产企业多年来形成了“高歌猛进”的发展定势，片面地追求速度、规模和暴利，这是竞争使然，但越来越有局限性；未来的市场必须要细分，在不同领域应该成长出不同特色的房地产企业。