题外话：2012年曾被描写为“末日年”，人们最终都得为买上一张逃离灾难的“船票”而拚个你死我活！

经过2011年的博弈，可能越来越多的人们感觉到这一次调控有着与以往不同的地方。因为地方政府在GDP、税收、土地财政等各种因素的驱动下不太可能认真执行调控，但一个中央政府如果不把社会资源引导到实体经济上去，这个国家将是没有希望的。经过多次失败的调控后，终于我们看到中国房地产调控又可能转向住宅体系的制度建构

这种新的住宅制度几个方向性的东西渐渐明了：一是抑制投资投机需求，具体政策目前主要是限购、限贷以及限价，今后极有可能是房产税，当然是设计得比重庆、上海更好的房产税；二是保障基本住宅需求，具体政策目前主要是大量兴建保障房，今后极有可能的是以公租房为主，并向非户籍人口包括农民工开放；三是土地制度的转变，具体政策目前主要是招拍挂并两年不开发即收回，今后的方向仍不清晰，有可能是多征广征房产税（包括物业持有税和交易税）以替代土地出让金，但土地如何出让呢？会不会是免费拿地，然后在买房时征交易税？

不管这么样，这三个方向的制度建构将影响买家、卖家以及地方政府三方。三个方向将促使住宅制度走向双轨制，即商品房和保障房共存，而不是过去房改后以保障房作为商品房的补充。

如此，将为房地产业带来三大转变：一是开发商得考虑是否从事低收益的保障房；二是房地产业人员是否太多，开发商裁员是大概率事件；三是地方政府在城市建设的安排上不能过于依赖土地财政。如是，2012年虽然不是末日，但绝对可能演变为一种产业大变局！

2012，房地产面临“大变局”？

第一财经日报 2012-01-13

编者按：裁员，抛售项目，信托集中兑付……刚进入2012年，开发商们的日子已经变得异常艰难。就连行业龙头万科的高管在参加地方两会时，也忍不住建议放松过于严厉的限购政策。

如果说2011年初，绝大多数开发商对当年的楼市走势还存有诸多幻想，那么，一年后的2012年初，开发商们面临的不仅仅是幻想破灭，还有对未来前景的迷茫。

已经被收得紧到不能再紧的融资渠道，楼市成交也进入前所未有的低迷，就连国际经济环境也一点都“不给力”。所以，绿城在抛售了4个项目后，还在为其他项目寻找接盘者，资金链之窘迫可见一斑。

不过，随着低迷市场格局的延续，未来面临资金链困局的开发商将不止绿城一家。房产公司股权及项目的兼并收购潮也将随之拉开帷幕。

2012年，房地产的“大变局”已然不远。

开发商深陷裁员风波

又到房地产行业人员频繁流动的时节，只是严峻的市场环境为这一原本常规的事件，增加了几许激烈的戏剧色彩。

此前不久，多家房地产上市企业被卷入“裁员”传闻。尽管每家公司都以各自的说辞否认了“裁员”一说，但整个行业依然因此而感受到莫大的寒意。

有人士预计，如果调控政策继续维持，2012年或许才会出现真正意义的“裁员潮”。

“裁员”阴云密布

去年圣诞节前夕，网络上的一条消息让恒大地产（03333.HK）陷入一场公关危机。

公司一份关于裁员的“红头文件”被公布，内容显示：这家全年销售超过800亿，名列同行第二的大型房地产公司准备在未来三个月内以优胜劣汰的方式淘汰30%左右的现有员工。如果按照该集团现有超过20000多人的员工比例计算，30%的比例约相当于6000人。

面对在微博上被疯传的“红头文件”，恒大地产立即展开自查，并否认了文件的“真实性”。不过，由此引发的地产公司裁员的消息却一直源源不断，至今仍未平息。

最近陷入裁员风波的地产公司是雅居乐集团（03383.HK）。消息显示，雅居乐在放缓部分项目施工进展之后，在西南片区营销口进行了人事调整，裁减人员幅度高达90%。

对此，雅居乐集团投资者关系部相关负责人向《第一财经日报》回应称：目前只是有少数员工主动离职，没有出现如网上消息所说的大规模裁员。

事实上，关于裁员的消息并不仅仅指向这两家企业。每当市场陷入调整之际，地产公司裁员和降薪的传闻便甚嚣尘上。事实上，此次“微博门”事件便是恒大地产第二次陷入“裁员”风波。早在2008年底，类似的消息就在同行中不胫而走。

对此，该集团有高层曾解释：公司在人力资源管理方面一直保持了优胜劣汰的方式，在年底淘汰一批考核不通过的人员，但同时也会通过高校校园招聘等方式吸纳一部分新员工，实现“吐旧纳新”的良性循环。

即便如此，仍然有人士认为地产公司是以绩效考核的名义行“裁员”之实。

广州市人大代表、广州海印实业集团有限公司董事长邵建明就认为，目前的行业背景之下，无论企业倒闭还是裁员，都属于正常现象。

“从经济规律来说，任何产业都不可能是单边往上的，都有规律和周期。现在很多企业都宣称冲击一千亿、两千亿，这是不正常的。当行业急速狂奔之后放慢脚步，自然就会出现相应的人员淘汰。我估计到2012年会有更多企业做出减员方面调整。”邵建明如此表示。

广州社会科学院研究员彭澎评论：目前企业的减员调整还处于“主动调整阶段”，但如果调控政策不放松的情况下，到今年五六月份，极有可能出现“被动调整”的情况，即裁员潮届时将真正来临。

“2008年没有出现的裁员潮很有可能在2012年出现。”彭澎说，“2008年底一些公司都把裁员方案做好了，只是还没等到实施，欧美金融危机就解救了他们。如果2012年出现大规模裁员潮，届时的房地产行业就不是简单的调整，而是一次真正的‘大变局’。”

高端人才流失

裁员风声骤起之际，对房地产行业人才流失无疑起着推波助澜的作用，从业人员开始对自己的前景表示担忧。广州某上市房企的一位中层职员表示：“已经开始寻找后路，预备今年初辞职另谋出路。”

同时，行业外的人才也开始对房地产进行重新定位和思索。广州市某知名高校的一位MBA在校学生李毅（化名）原本就职于工程类跨国企业，与房地产业关系密切。但在谈及转行之时，他却表示愿意转向金融业而不是房地产企业。“房地产企业的前景看不明白，怕过去之后没有保障。”

更让企业主们揪心的，恐怕是高管人才的频繁流失。据悉，目前房地产行业中各企业之间薪酬参差不齐，随着同行交流日益频繁，成为核心人员流动的主要原因。同时，与房地产相关的金融行业快速发展，且平均薪酬高于房地产，成为吸纳地产高管的全新战略高地。

金科股份（000656.SZ）1月9日公告，公司董事会副主席、执行总裁罗利成先生因工作原因书面申请辞去公司执行总裁职务，但仍担任公司董事会副主席。

放在金地集团（600383.SH）、万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）等房地产巨头高管频繁离职的背后，罗利成的离职已经不再受到媒体的追捧和关注。种种迹象显示，房地产行业已经习惯了高端管理人才的流失和变动。

“从某种程度上看，这一轮房地产行业的人事变动早在万科高管离职时就已经流露出端倪了。”彭澎指出，万科在房地产行业内部往往有风向标的意义，而它的高管团队中几个核心人员的相继离开，到后来不断有其他公司爆出高管辞职的消息，都说明行业已经在发生某些深刻变革。

“其实我们公司很多项目和部门都缺人手。”总部在深圳的一家房地产上市公司相关人士评论，“目前的现实不是公司主动炒人，而是好多人主动炒公司，没等到公司裁员，人就自己走了。”

据悉，由于收入与业绩密切挂钩，房地产调整时期，从业人员的薪酬水平将受明显冲击，而这也是促成部分人员离开的导火索。“预计2011年年终奖不是很乐观。”上述人士称。

为了稳定核心团队，不少企业不得不尽快出台股权激励方式。去年底，保利地产公布了其股权激励方案，成为继万科、金地之后，又一家推出股权激励方案的A股标杆房企。

该份股权激励计划的行权业绩条件为：三个行权期的加权净资产收益率（ROE）较授权所在年度增长率分别不低于14%、14.5%和15%；包括行权期年度在内的近三个会计年度净利润年复合增长率均不低于21%。

相对于保利地产的过往业绩，该份计划的行权条件算不上苛刻，甚至可以称作相对宽松。据悉，保利地产计划激励的对象包括公司董事、高级管理人员及对公司经营业绩和持续发展有直接影响的管理骨干和技术骨干，总人数179人，占公司员工总数的1.56%。

有分析人士评论：保利地产此次推出的股权激励，主要覆盖了核心管理人员，且行权有效期长，在房地产行业过冬时期，对于稳定核心骨干人员具有相当的吸引力。